2019-09-04
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前言
裝配式建筑成本管理，有別于傳統(tǒng)的成本管理。不可將把眼睛只盯著比傳統(tǒng)現(xiàn)澆價格高的構(gòu)件價格，目前裝配式建筑的增量成本中，可以努力降低的空間有限。拔高視野，從房地產(chǎn)開發(fā)的全局來看如何更好的開展裝配式建筑的成本管理。
采用EPC工程總承包模式、實施規(guī)?；筒捎脴藴驶O(shè)計等是解決裝配式建筑造價偏高問題的內(nèi)在因素。
政府補貼、增值稅計算、一定比例面積獎勵、提前預(yù)售回款、節(jié)稅節(jié)息等政策紅利是彌補裝配式建筑增量成本的外在因素。
本文以房地產(chǎn)開發(fā)的時間順序，分享 拿地、建設(shè)、銷售3個階段的成本管控經(jīng)驗。
1
拿地階段
在房地產(chǎn)開發(fā)前期，需進行市場調(diào)研、可行性研究，為拿地提供參考數(shù)據(jù)。在此環(huán)節(jié)，房價是調(diào)研的核心內(nèi)容，地方政府的裝配式建筑鼓勵政策和土地增值稅政策是調(diào)研重點，預(yù)制構(gòu)件廠家的技術(shù)體系、資金實力和位置布局是調(diào)研關(guān)鍵。
1、房價是成本管控方向的決定性因素
我國實行土地出讓“招拍掛”制度，房產(chǎn)公司能接受的拍賣成交價一般不取決于土地成本本身，而往往由未來的房價的上漲預(yù)期來決定。房價的高低是消化預(yù)制率的核心指標，房價越高，預(yù)制率也可相應(yīng)提高，以降低單位建造成本。
這種現(xiàn)象在一、二線城市表現(xiàn)得尤為明顯(北上廣深等一線城市的房價達到5萬/m2以上)，拿地成本基本上不受裝配式建筑增量成本的影響。在國外，如新加坡、日本等地，裝配式建筑的增量成本早已不是制約建筑工業(yè)化發(fā)展的負面因素。在我國的三、四線城市，或房價低于1萬元的地區(qū)應(yīng)用裝配式建筑技術(shù)的成本壓力較大。
2、鼓勵政策和土地增值稅政策是影響利潤的重要因素
地方政府對于裝配式建筑實行的組合式鼓勵政策，在一定程度上彌補了裝配式建筑的增量成本。如面積獎勵政策、現(xiàn)金補貼政策、提前預(yù)售政策等(上海規(guī)定完成主體結(jié)構(gòu)1/2以上即可預(yù)售，沈陽市甚至規(guī)定主體結(jié)構(gòu)出±0即可預(yù)售)。這些組合政策基本上彌補了裝配式建筑的增量成本。
同時，在拿地環(huán)節(jié)，更多的應(yīng)關(guān)注政府補貼對土地增值稅臨界點的影響，《土地增值稅暫行條例》規(guī)定對標準普通住宅實行免征土地增值稅的優(yōu)惠政策，如果因政府補貼而使土地增值率超過20%話，則房產(chǎn)公司不能享受標準普通住宅的免稅待遇，有可能政府補貼100萬，房產(chǎn)公司反而多繳1000萬稅，得不償失。
3、構(gòu)件廠精準調(diào)研是關(guān)鍵
預(yù)制構(gòu)件廠家的技術(shù)水平和位置布局，也是一個重要的考慮因素。裝配式混凝土結(jié)構(gòu)體系有多種形式，各預(yù)制構(gòu)件廠技術(shù)水平、生產(chǎn)設(shè)備不盡相同，如德國自動化程度較高的流水線生產(chǎn)設(shè)備就不太適合“胡子筋”的預(yù)制構(gòu)件要求，其折舊費也高于普通國產(chǎn)的生產(chǎn)線;
其次，預(yù)制廠的資金實力是必須考量的關(guān)鍵因素，壓款結(jié)算是建材行業(yè)的普遍現(xiàn)象，預(yù)制構(gòu)件廠一旦出現(xiàn)資金困難，施工進度受制的最終受害者必然是房產(chǎn)公司;再次是運距問題，如果預(yù)制構(gòu)件廠與項目所在地的距離直接影響運輸費。
2
建設(shè)階段
建筑安裝環(huán)節(jié)包括了設(shè)計、采購(生產(chǎn))和施工三個緊密相關(guān)的過程，該環(huán)節(jié)的成本比例達到80%以上，是成本控制的重點所在。
1、裝配式設(shè)計是成本控制的關(guān)鍵要素
設(shè)計對項目最終造價起決定作用，但目前裝配式建筑設(shè)計處于重新起步階段，大多數(shù)建筑設(shè)計院不具備裝配式建筑專業(yè)設(shè)計能力，BIM技術(shù)的運用也處于摸索、起步階段。這就促使房產(chǎn)公司提高整合能力，對傳統(tǒng)設(shè)計、裝配式深化設(shè)計、構(gòu)件生產(chǎn)和施工單位的技術(shù)力量、項目具體情況進行整合，以便預(yù)制構(gòu)件的生產(chǎn)、運輸和施工，達到節(jié)約造價的目的。
首先，在項目方案設(shè)計階段確定合理方案。系統(tǒng)考慮到建筑方案對深化設(shè)計、構(gòu)件生產(chǎn)、運輸、安裝施工環(huán)節(jié)的影響。在事前充分研究、事中密切配合，則會有效降低綜合造價。
其次，仔細測算預(yù)制率。不以滿足政府規(guī)定的預(yù)制率為決策標準，而以項目需要的最優(yōu)預(yù)制率為標準來進行拆分，過低或過高的預(yù)制率都將對造價產(chǎn)生不利的影響。裝配式建筑設(shè)計時應(yīng)遵循標準化、模塊化，合理設(shè)計預(yù)制構(gòu)件與現(xiàn)澆連接之間的構(gòu)造形式，以便于生產(chǎn)和降低施工難度。
然后，綜合各專業(yè)進行全面審核。進行必須的辨析、歸納、協(xié)調(diào)和修改，才能真正減少事后修改，降低造價。如有可能，盡量采用BIM系統(tǒng)等先進技術(shù)完善圖紙，事前發(fā)現(xiàn)問題并解決，確保建筑圖和施工圖的統(tǒng)一與完善。
2、采購管理的優(yōu)化、創(chuàng)新
預(yù)制構(gòu)件的采購，要從預(yù)制率、技術(shù)體系、規(guī)?；?、標準化、資金成本等多方面綜合平衡，以實現(xiàn)房地產(chǎn)綜合成本最優(yōu)化。目前，預(yù)制構(gòu)件的價格普遍偏高，上海大約在3000～4500元/m3左右(隨著鋼材、砼等價格上下浮動)。
住建部科技中心對全國12個典型樓盤單棟樓與規(guī)?；瘧?yīng)用裝配式建筑的成本差異進行對比分析，發(fā)現(xiàn)規(guī)模化生產(chǎn)對降低生產(chǎn)成本的貢獻較大，使構(gòu)件單價降低了780元/m3，降幅約23%。
同時，預(yù)制構(gòu)件的增值稅率是17%，而建筑勞務(wù)、技術(shù)服務(wù)、純勞務(wù)和運輸?shù)亩惵史謩e是11%、6%、3%和11%，都低于17%。將“采購并送貨到指定地點”的傳統(tǒng)購銷模式進行優(yōu)化，改為“甲供材+委托生產(chǎn)+購買技術(shù)+自提貨”的采購模式，能有效降低預(yù)制構(gòu)件的稅負，從而降低預(yù)制構(gòu)件的單價。
3
銷售階段
1、提前預(yù)售
由于有的地方政府均給予裝配式房地產(chǎn)項目提前預(yù)售的鼓勵措施，能有效地加快資金回收速度，降低利息支出，從而降低總成本。
沈陽市規(guī)定“采用裝配式建筑技術(shù)的開發(fā)建設(shè)項目，預(yù)制構(gòu)件采購合同金額可計入工程建設(shè)總投資，金額達到總投資額的25%以上且施工進度達到正負零，即可辦理《商品房預(yù)售許可證》。”以百米高層建筑為例，房產(chǎn)公司至少能提前一年取得《預(yù)售許可證》，如售價為15000元/m2，按50%預(yù)售率和8%的利率計算，能獲得邊際利息收益15000*50%*8%=600元/m2。在現(xiàn)金為王的房地產(chǎn)業(yè)，邊際利息收益效果是極其明顯的，甚至直接超過了裝配式房地產(chǎn)項目的增量成本。房價越高，邊際利息收益越大。
2、銷售稅費
房地產(chǎn)項目的綜合稅負能達到10%～15%左右，甚至更高，土地增值稅是推高稅負的主要因素。土地增值稅以增值額為計繳基數(shù)，稅率分為30%、40%、50%和60%四檔，可按房地產(chǎn)開發(fā)成本總額加計扣除20%;同時對增值率低于20%的普通住宅免征土地增值稅，所以提高成本是管控銷售增值率的最有效手段。如果管控到位，可獲得很好的節(jié)稅效果。
首先，應(yīng)用裝配式建筑技術(shù)的增量成本大約為300元/m2～600元/m2，百米高的住宅樓一般從6層以上開始裝配，全樓的單位增量成本為250元/m2～417元/m2。按土地增值稅政策規(guī)定可以加計扣除20%，即按300元/m2～600元/m2扣除再計算增值率。在售價不變的情況下，裝配式建筑的增量成本及其加計扣除金額之和沖減了增值額，按40%稅率計算的話，可以節(jié)稅120元/m2～200元/m2。
其次，準確把握普通住宅的免稅標準，將增值率控制在20%以下，裝配式房地產(chǎn)項目的節(jié)稅效果將更加明顯。沈陽市規(guī)定“在認定普通商品住宅價格標準時，采用裝配式建筑技術(shù)的住宅每平方米提高300元;采用全裝修的住宅每平方米提高1000元;采用裝配式建筑技術(shù)及全裝修的住宅每平方米提高1300元。”這項優(yōu)惠政策可能比直接補貼500萬元更實惠，因為土地增值稅的平均稅負約為3%～5%左右，一億的銷售額就可能產(chǎn)生300萬～500萬的土地增值稅。如果房地產(chǎn)項目的增值率處于20%臨界點上下時，提高裝配式房地產(chǎn)項目的扣除標準而將增值率控制在20%以下，將直接免征土地增值稅。一個10億元的住宅項目如果享受免征土地增值稅的話，按3%的稅率計算，將節(jié)稅3000萬元。可見，裝配式建筑技術(shù)帶來的政策紅利是極其明顯的。
總結(jié)
裝配式建筑成本管理，我們要抓住與傳統(tǒng)建筑的差異特征，實施針對性的管理方法。從房地產(chǎn)開發(fā)的全局來看，不僅要看裝配式建筑增量成本，更要著眼于全局，看政策、看稅收、看設(shè)計、看采購模式等，算全項目、全過程開發(fā)的經(jīng)濟大帳。
高房價下，裝配式建筑增量成本對開發(fā)總成本的影響小到可以忽略。政府的鼓勵政策彌補了部分裝配式建筑增量成本。提前預(yù)售而減少的財務(wù)成本，甚至大于裝配式增量成本。成本增加及其加計扣除金額之和沖減了增值額，可以節(jié)稅120元/m2～200元/m2。在方案設(shè)計階段，系統(tǒng)考慮深化設(shè)計、構(gòu)件生產(chǎn)、運輸、安裝施工環(huán)節(jié)的影響，讓構(gòu)件規(guī)模化、標準化生產(chǎn)，減少事后修改，降低造價。
經(jīng)濟學原理證明了成本問題不是制約新技術(shù)、新產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本因素，建筑產(chǎn)業(yè)節(jié)能增效、轉(zhuǎn)型升級的需要才是裝配式建筑發(fā)展的強大引力，房價和政策是引領(lǐng)裝配式房地產(chǎn)項目快速應(yīng)用的助推劑。綜上分析，裝配式房地產(chǎn)項目的開發(fā)全過程成本是可控的，如何利用好國家和地方政府一系列鼓勵、獎勵性政策，算開發(fā)全過程的大賬，才是上上之策。