2019-06-27
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導(dǎo)讀:概括地講，建筑物層數(shù)(高度)對造價的影響，因建筑類型、形式和結(jié)構(gòu)不同而不同。理論上如果增加一個樓層不影響建筑物的結(jié)構(gòu)形式，單位建筑面積的成本可能會降低。但是當(dāng)建筑物超過一定層數(shù)時，結(jié)構(gòu)形式就要改變，單位成本通常又會增加。所以在項目總體規(guī)劃允許高度范圍內(nèi)，項目決策人掌握降低開發(fā)成本的臨界點非常關(guān)健。
一、建筑物的層高在滿足建筑使用功能的前提下應(yīng)盡可能降低。
在相同建筑面積的條件下，受到層高變化影響的主要項目是外墻、內(nèi)墻、墻體飾面等，由于層高的增加還要由此引起相關(guān)項目的變化，比如：
1、整體建筑高度加大，其基礎(chǔ)設(shè)計隨荷載的加大而增加，外墻、內(nèi)墻等垂直承重及分隔構(gòu)件的增加，垂直構(gòu)件的抹灰裝飾量增加;
2、采暖、衛(wèi)生、空調(diào)、電氣，垂直管道及管徑的增加;
3、因空間體積加大而造成的水、暖、電、空調(diào)設(shè)備容量的增加;
4、墻體腳手架及水、暖、電空調(diào)安裝腳手架的增加;
5、垂直構(gòu)件的模板數(shù)量的增加等等，從而造成了工程總造價的增加。
據(jù)資料分析，住宅層高從3米降到2.8米，平均每套住宅綜合造價可下降4%左右。平均每降低0.1米，能降低造價2%左右。這是因為層高和凈高的降低可以使基礎(chǔ)、墻體、柱、內(nèi)外裝修、管線、采暖等工程量減少，從而降低工程造價。一般住宅層高可控制在2.7～2.8米。
二、根據(jù)不同性質(zhì)的工程綜合測算建筑層高每增加10cm，相應(yīng)造成建筑造價增加2%～3%左右。
但當(dāng)建筑層數(shù)增加時，單位建筑面積所分?jǐn)偟耐恋刭M用及外部流通空間費用將有所降低，從而使建筑物單位面積造價發(fā)生變化。因此對于地皮特別昂貴的地區(qū)，為了降低土地費用，提高建筑密度，中、高層住宅也是比較經(jīng)濟的選擇。
>>>>樓層數(shù)與造價的關(guān)系
僅從住宅建筑的經(jīng)濟角度考慮，應(yīng)該說多層住宅具有降低造價和使用費用、節(jié)約用地的優(yōu)點。據(jù)資料分析，多層住宅樓層層數(shù)與造價關(guān)系如下。
1～30F住宅，根據(jù)建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備綜合、規(guī)范要求等大體可以劃分為以下幾個層數(shù)段：
1、1～6F
將1層住宅造價定為100，則2層為84.72，3層為78.51，4層為74.98，5層為73.65，6層為72.37。因此，可得出結(jié)論，6層以內(nèi)住宅的層數(shù)越多，造價越低，且相鄰層數(shù)間造價差值也越小，多層住宅以采用5～6層為好。
2、7～12F
7層及以上住宅入口層樓面距室外設(shè)計地面的高度超過16m以上的住宅必須設(shè)置電梯。11層及11層以下單元式住宅可不設(shè)封閉樓梯間，但開向樓梯間的戶門應(yīng)為乙級防火門，且梯間應(yīng)靠外墻，并應(yīng)直接天然采光和自然通風(fēng)。
3、13～18F
12層及以上的高層每棟樓設(shè)置電梯不應(yīng)少于2臺，其中宜配置一臺可容納擔(dān)架的電梯。
4、19～30F
19層及以上的單元式住宅應(yīng)設(shè)防煙樓梯間。
結(jié)論：
在確定的各范圍段內(nèi)，(例如確定的層數(shù)段為12～18F，如果規(guī)范都滿足的情況下，采取18F比較合適)層數(shù)越高則越經(jīng)濟、單方造價成本越低、獲利越大。
在磚混建筑中，8層比6層節(jié)約，但要增加電梯成本。在底框6躍7建筑中，如果樓板現(xiàn)澆，則異形框架柱結(jié)構(gòu)優(yōu)于磚混結(jié)構(gòu)。在中高層、高層建筑中，結(jié)構(gòu)造價因風(fēng)荷載、抗震、消防、施工等因素，隨高度增加而增加，這個平衡點要經(jīng)過很專業(yè)的計算。
>>>>建筑高度與成本控制的關(guān)系
民用住宅按層數(shù)劃分為多層建筑住宅(4～6層)、中高層住宅(7～9層)、高層住宅(10層以上)。
眾所周知，在多層建筑中層數(shù)越多越經(jīng)濟，即6層最經(jīng)濟。當(dāng)住宅超過7層，就要增加電梯費用，需要較多的交通空間(過道、走廊要加寬)和補充設(shè)備(供水設(shè)備和供電設(shè)備等)。特別是高層住宅，要經(jīng)受較強的風(fēng)力荷載，需要提高結(jié)構(gòu)強度，改變結(jié)構(gòu)形式，從而使工程造價大幅度上升。
具體表現(xiàn)，從4個與建筑高度有關(guān)的方面總結(jié)其與成本之間的關(guān)系：
1、從建筑消防要求上講
普通民宅層數(shù)的臨界點為6層、9層、12層、18層;其高度的臨界點為24米、32米、50米。
6層以下的磚混結(jié)構(gòu)(無商業(yè)網(wǎng)點)或高度24米以下(無商業(yè)網(wǎng)點)的民宅沒有特殊的消防要求，不需要加設(shè)電梯和樓梯，所以在總體規(guī)劃允許高度范圍內(nèi)，盡量選擇接近臨界點高度的層數(shù)。
6層以下或高度24米以下的帶商業(yè)網(wǎng)點的均有消防要求，所以商業(yè)網(wǎng)點的層數(shù)取高舍低。
7～9層或24米至32米的民宅消防標(biāo)準(zhǔn)為一個檔次;13～18層以上或32米至50米的民宅消防標(biāo)準(zhǔn)為一個檔次;以此類推標(biāo)準(zhǔn)依次提高，在此范圍內(nèi)層數(shù)的確定應(yīng)選擇接近臨界點高度的層數(shù)。
2、從基礎(chǔ)形式上講
就樁基而論樁間距有個最低要求，其臨界層數(shù)為7層、12層。7層以下樁間距為一個標(biāo)準(zhǔn);7~12層樁間距為一個標(biāo)準(zhǔn)，所以在同一標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)應(yīng)選擇接近臨界點高度的層數(shù)。
3、從預(yù)算定額角度講
從預(yù)算定額中建筑物超高費及垂直運輸費用上講，其臨界層數(shù)為6層、9層、12層、15層、18層等，即6層及以下適用一個費用標(biāo)準(zhǔn)，7～9層為一個費用標(biāo)準(zhǔn)，依此類推費用標(biāo)準(zhǔn)依次提高，所以應(yīng)選擇接近臨界點高度的層數(shù)。
4、規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)濟技術(shù)要求
當(dāng)然還跟房屋整體荷載及抗震等級有關(guān)，理論上說房屋越高，整體強度要求更高，單位平方米用鋼量及混凝土標(biāo)號越高，造價也越高。隨著建筑高度的增加，抗震等級隨之提高，這樣就導(dǎo)致配筋加大，而且建筑要按高層規(guī)范，防火，疏散，給排水，共攤面積就會增加。qq技術(shù)交流群：677426585
從結(jié)構(gòu)形式說，要根據(jù)建筑物高度、抗震設(shè)防烈度等選擇合適的結(jié)構(gòu)體系，具體到一個建筑物，抗震設(shè)防類度、結(jié)構(gòu)形式、地基情況已經(jīng)確定，建筑高度不同，抗震等級也不同，相應(yīng)的構(gòu)造措施也不一樣，成本也會有變化。
各種結(jié)構(gòu)形式都有高度方面的限制，比如框架結(jié)構(gòu)，抗震設(shè)防烈度為7度時，不大于24m時為三級抗震等級，大于24m為二級抗震等級，抗震等級變化，相應(yīng)的構(gòu)造措施就會變化，成本也會變化，剪力墻80米是個界限，大于80米以上又要提高一個等級。
綜合上述因素，在規(guī)劃允許的高度范圍內(nèi)合理確定建筑高度有利降低開發(fā)成本。在多個因素中找出臨界點的交叉點是必須的。
三、臨界點的交叉點
建筑層數(shù)的確定主要影響因素有四個：一是消防，二是造價，三是運輸費用，四是管理維護費用。其中消防是最核心的影響因素。
1、多層建筑(1～6層)，6層為臨界點。
7層由于消防的考慮，必須設(shè)置電梯，因而造價會增大很多。因6層以內(nèi)住宅的層數(shù)越多，造價越低，所以多層住宅以采用5～6層為好。4層就不好了。3層級以下就是別墅了。
2、小高層住宅(7～11層)，11層是臨界點。
因為11層及11層以下單元式住宅可不設(shè)封閉樓梯間(即消防樓梯)。11層以上就必須設(shè)，造價陡增。
3、高層建筑(12～18F)，18層是臨界點。
因為12層以上不應(yīng)少于2臺，其中還需配置一臺可容納擔(dān)架的電梯。
4、超高層建筑(19～30F)，30層是臨界點(即100米高)。
因為19層及19層以上的單元式住宅又加設(shè)防煙樓梯間。建筑高度達(dá)到或超過100米的高層民用建筑除了審批手續(xù)繁雜，建筑成本也將大幅度提升，100米高樓的消防等級必須提高一個檔次。消防成本提高不止一點，《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》修訂后，高層住宅已突破100米的限制，上限不再是30層。即使如此，該防火規(guī)范中以100米為分界點，對高樓消防提出了很多不同等級的強制性要求。
特別提醒：
100米以內(nèi)的高樓每2～3層必須做防火墻，但是100米高樓必須每層都做防火墻;100米住宅高樓必須像辦公、商業(yè)高層建筑一樣，配備消防卷盤;建筑高度超過100米的高層建筑，除面積小于5平方米的衛(wèi)生間、廁所和不宜用水撲救的部位外，均應(yīng)設(shè)自動噴水滅火系統(tǒng)、火災(zāi)自動報警系統(tǒng)等，規(guī)范不一而足。一幢99米高樓與101米高樓的消防規(guī)范，在很多細(xì)節(jié)要求上都出現(xiàn)了從無到有的質(zhì)的差別。
另外超高層建筑還有幾個問題：
第一是安全問題。比如萬一遭遇火災(zāi)，高層逃生的可能性較小。
第二是環(huán)境問題。高空強風(fēng)可通過樓層引至地面，造成高樓附近局部強風(fēng)，影響行人的安全。
此外，由于空調(diào)、照明等設(shè)備均需較大的能量供應(yīng)，產(chǎn)生的大量熱能會改變城市原有的熱平衡，導(dǎo)致城市熱島現(xiàn)象加劇。
第三是成本問題。超高層建筑的維護費用是一般建筑的3倍。
綜合以上因素一般經(jīng)濟(即臨界)層數(shù)為6層、11層、18層、30層。一般建筑層數(shù)宜應(yīng)選擇接近臨界點高度的層數(shù)。
當(dāng)然，除建筑層數(shù)之外，影響建安成本的因素還有很多，主要包括了兩個階段：一是工程項目規(guī)劃設(shè)計階段，二是工程項目施工階段。在規(guī)劃設(shè)計階段中概念方案設(shè)計，建筑物功能、大小，平面形狀等都是主要因素;建筑工程成本由材料費、人工費、機械臺班費、其他直接費和現(xiàn)場經(jīng)費、管理費(間接成本)構(gòu)成，其中影響最大的是材料費，人工費次之。
>>>>>>知識小延伸
由于建設(shè)工程的復(fù)雜性和工程前期諸多因素的不可預(yù)見性，投標(biāo)文件或者合同中的工程量清單出現(xiàn)工程量計算誤差甚至于漏項的情況在所難免，但相對而言承包單位可能承擔(dān)的損失更大，因此承包方應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎對待工程量清單中漏項和少算的問題。
在總價包干合同條件下，針對造成漏項的不同原因要區(qū)別對待：
一種情況是建設(shè)單位主動提供的工程量清單，同時并不要求投標(biāo)單位或承包單位補充。如果此時發(fā)現(xiàn)工程量清單漏項，處理往往比較簡單，一般應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)并補充計入相應(yīng)費用。
另一種情況是建設(shè)單位提供工程量清單，同時要求承包單位補充并承擔(dān)合同工程量及漏項風(fēng)險;或者建設(shè)單位只提供圖紙或工作要求，由承包單位編制工程量清單，并承擔(dān)報價風(fēng)險。如果合同雙方是按照我國最新的《工程量清單計價規(guī)范》要求進(jìn)行報價的話，除合同另有約定外，若發(fā)現(xiàn)清單項目漏項，則按計價規(guī)范第9.3.1條規(guī)定確定單價，并調(diào)整合同價款：
1、已標(biāo)價工程量清單中有適用于變更工程項目的，應(yīng)采用該項目的單價;但當(dāng)工程變更導(dǎo)致該清單項目的工程數(shù)量發(fā)生變化，且工程量偏差超過15%時，當(dāng)工程量增加15%以上的，增加部分的工程量的綜合單價應(yīng)予調(diào)低;當(dāng)工程量減少15%以上的，減少后剩余部分的工程量的綜合單價應(yīng)予調(diào)高。
2、已標(biāo)價工程量清單中沒有適用但有類似于變更工程項目的，可在合理范圍內(nèi)參照類似項目的單價。
3、已標(biāo)價工程量清單中沒有適用但也沒有類似于變更工程項目的，應(yīng)由承包人根據(jù)變更工程資料、計量規(guī)則和計價辦法、工程造價管理機構(gòu)發(fā)布的信息價格和承包人報價浮動率提出變更工程項目的單價，并應(yīng)報發(fā)包人確認(rèn)后調(diào)整。
4、已標(biāo)價工程量清單中沒有適用也沒有類似于變更工程項目，且工程造價管理機構(gòu)發(fā)布的信息價格缺價的，應(yīng)由承包人根據(jù)變更工程資料、計量規(guī)則、計價辦法和通過市場調(diào)查等取得有合法依據(jù)的市場價格提出變更工程項目的單價，并應(yīng)報發(fā)包人確認(rèn)后調(diào)整。